كيف يمكنك تسجيل عقارك وفقا لقانون الشهر العقاري الجديد

 يمكنك تسجيل عقارك وفقا لقانون الشهر العقاري الجديد

هل تعلم  انك اذا اشتريت عقار (شقة او قطعة ارض ) فانك لا تكون مالك لها الا بعد تسجيل عقد البيع عملا بنصوص القانون رقم 114 سنة 1946 او رقم 9 سنة 2022 والتي نصت علي (ان الملكية في المواد العقارية لا تنتقل فيما بين المتعاقدين او بالنسبة للغير الا بالتسجيل )

ونستعرض في هذا المقال اهم المزايا التي اضافها القانون رقم 9 سنة 2022 بشان تنظيم الشهر العقاري وذلك استكمالا لمقالنا السابق بشان العرض الشامل و الوافي لتسجيل الملكية طبقا للقانون رقم 114 سنة 1946 اولا :- نبذة عن القانون رقم 9 سنة 2022 بشان تنظيم الشهر العقاري

صدر القانون رقم 9 سنة 2022 سالف البيان وتم نشره بالجريدة الرسمية في 6/3/2022 وكان الهدف من اصداره ادخال بعض التعديلات علي مواد القانون رقم 114 سنة 1946 بشان تنظيم الشهر العقاري وهي المواد ارقام

(9) الفقرة الرابعة والسادسة

(21) ، (22) ، (23 مكرراً) ، (28) ، (33) ، (35)، (36 مكرراً ) ،( 49) ، ( 50)

كما تم اضافة مادتان جديدتان برقم 10 مكرراً ،22 مكرراً

ثانيا:- المزايا التي اضافها القانون رقم 9 سنة 2022 بشان تنظيم الشهر العقاري لجمهور المتعاملين

1) - تم الغاء الربط مابين التسجيل وبين سداد ضريبة التصرفات العقارية والتي تقدر بنسبة 2,5% من قيمة التصرف المطلوب شهره او تسجيله .

بحيث اصبح من يرغب في تسجيل العقار المملوك له (شقة او ارض) غير ملزم بسداده 2,5  % من قيمة الثمن الوارد بعقد البيع .

2)- لم يعد اشتراط تسلسل الملكية شرط اساسي للتسجيل  او الشهر كما كان يشترط القانون رقم 114 سنة 1946 فلا يلتزم المالك الحالي للعين موضوع الشهر ان يقوم بتسجيل كافة عقود الملاك السابقين عليه .

اي انه بعبارة اخري ( اصبح ربط الملكية مابين المالك الحالي والمالك الاصلي اصبح منقطع الصلة )

3)- نص القانون رقم 9 سنة 2022 بشان تعديله لنص المادة 23 مكرراً  من القانون رقم 114 سنة 1946 علي ان السقف الزمني لانهاء اجراءات الشهر للعقارات ( شقق او اراضي ) هو ثلاثون يوما من تاريخ تقديم طلب الشهر الي المامورية ويحق لكل ذي مصلحة الاعتراض علي طلب نقل الملكية وفي حالة الاعتراض يتعين علي اللجان المختصة بماموريات الشهر العقاري الفصل في طلب الاعتراض خلال سبعة ايام وبذلك تكون اجمالي المدة 37 يوما بالاعتراض علي ان يكون الاعتراض مصحوب بالمستندات التي تؤيد صحة الاعتراض .

مثال : - لو قدم طالب الشهر عقد بيع مزور بقصد نقل ملكية الغير له بحق للمالك الحقيقي الاعتراض علي طلب الشهر وتقديم سند ملكيته رفق طلب الاعتراض

ويجب الاشارة في هذا الصدد ان القانون رقم 9 سنة 2022

قد ادخل تعديل علي نص المادة 36 مكررا من القانون رقم 114 سنة 1946 بشان من  قدم لمامورية الشهر محرراً عرفياً مزوراً بقصد شهر محرر او واقعة

حيث نص علي عقوبة الحبس مدة لاتقل عن سنة وليس عقوبة الغرامة فقط طبقا للقانون رقم 114 سنة 1946

كما يجدر الاشارة هنا :-

ان معالي المستشار /وزير العدل قد قام بمنح موظفي الشهر العقاري الضبطية القضائية حتي يحق لهم قانونا في حالة تقديم محررا عرفيا مزوراً او بقصد شهره تحرير مذكرة بالواقعة الي النيابة العامة المختصة لتعديل الدعوى الجنائية قبل طالب الشهر الذي  قدم محرراً عرفياً مزوراً

 4)- نصت المادة (10) مكرر من القانون 9 سنة 2022 علي انه ( يجوز ان تشهر الوقائع التي من شانها اكتساب حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية او نقله او تغييره او زواله او تقريره بطريق التسجيل وبعد من هذه الوقائع في تطبيق احكام هذه المادة .

الحيازة المكسبة للملكية وفقا لاحكام المادتين 969,968 في القانون المدني .

او الحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدا من نشؤ الحق اذا كانت بحسن نية حتي التسسجيل ومفهوم نص المادة سالفة البيان

ان التسجيل والشهر اصبح يتم بمجرد الحيازة الهادئة المستقرة وبحسن نية لمدة خمس سنوات وذلك اعمالا لنص المادة (10) مكررا من القانون رقم 9 سنة 2022

مع مرعاة الاتي بيانه :-

أ)احكام المادتين 969,968 من القانون المدني بشان الحيازة المكسبة للمكلية حيث تتعلق المادة 968 من القانون المدني بحيازة منقول او عقار دون  ان يكون الحائز مالك له يكتسب الملكية لو استمرت الحيازة 15 سنة دون انقطاع

والمادة 969

تتعلق بحيازة عقار او حق عيني علي عقار مقترنة بحسن نية ومستندة لسبب صحيح فتكون مدة التقادم خمس سنوات .

ب)لا تسري احكام هذه الفقرة سالفة البيان علي العقارات المنصوص عليها بالمادة 970 والتي تنص علي انه في جميع الاحوال لا تكتسب حقوق الارث بالتقادم الا اذا دامت الحيازة مدة ثلاثة وثلاثون سنة .).لمن اشهر

ج)كذلك لا تسري احكام هذه الفقرة الواردة  بالمادة  (10) مكرر من القانون رقم 9 سنة 2022 علي الاراضي الفضاء المملوكة للدولة او الاشخاص الاعتباريين العامة مثل الهيئات والمؤسسات وكذلك الاوقاف الخيرية .

ملحوظة هامة :- 

في حالة شهر وتسجيل محررا استناداً  للحيازة المكسبة للمكلية  لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشؤ الحق اذا كانت بحسن نية حتي التسجيل يتم اجراء معاينة بمعرفة موظفي الشهر العقاري وعمل محضر اقوال مع طالب الشهر وسماع شهادة شهود بشأن حيازة طالب الشهر مثل حارس العقار

5)ومن اهم مزايا القانون رقم 9 سنة 2022 التعديل الذي اضافه القانون علي نص المادة 35 من القانون رقم 114 سنة 1946 . حيث نصت المادة 35 بعد التعديل علي(لمن اشرعلي طلبه باستيفاء بيان لا يري وجها له او رفض طلبه ان يتقدم بنفس المحرر وذلك خلال 10 ايام من وقت ابلاغه بقرار الاستيفاء او الرفض ويطلب صاحب الشان من امين مكتب الشهر اعطاء المحرر رقم وقتيا بعد اداء الرسم وتوثيق المحرر او التصديق علي التوقيعات  ان كان المحرر عرفيا .

وبعد ايداع كفالة قدرها ½ % من قيمة الالتزام الذي تتضمنه المحرر علي ان لا يزيد مقدار هذه الكفالة علي 1000 جنيه تسترد في حالة الابقاء علي الرقم المؤقت ليصبح دائما .

ويرفق بالطلب المستندات المؤيدة لاعتراض صاحب الشان .

وفي هذه الحالة :- 

يتعين علي امين مكتب الشهر رفع الامر برمته فورا الي قاضي الامور الوقفية بالمحكمة الابتدائية التي يقع مكتب الشهر في دائرتها .

ويصدر القاضي  بعد سماع اقوال وأيضاحات صاحب الشان ومكتب الشهر العقاري قراراً مسببا خلال سبعة ايام من رفع الامر اليه بابقاء  الرقم الوقتي بصفة دائمة او بالغاءه بعد التحقق من تخلف او تحقق الشروط التي تطلبها القانون لشهر المحرر ويكون القرار الصادر في هذا الشان نهائيا ً

ثالثا :ومن اهم التعديلات التي ادخلها القانون رقم 9سنة 2022 والتي ادت الي تقصير مدة شهر المحررات العرفية

1-انه طبقا للقانون رقم 9 سنة 2022 اصبح يتم اعداد ( مشروع المحرر) ويتم مراجعة المشروع والحصول علي صالح للشهر وذلك يعد اجراء المراجعة الشكلية والموضوعية اي انه اصبح يقدم مشروع المحرر ضمن المستندات التي ترفق بطلب الشهر 

 وذلك علي خلاف القانون رقم 114 سنة 1946.. حيث كان يتم مراجعة طلب الشهر والمستندات المرفقة به مراجعة شكلية وموضوعية ويتم الحصول علي (مقبول الشهر) ثم تتم المراجعة مرة ثانية بمعرفة مختص اخر ( مراجعة شكلية وموضوعية ) ويتم الحصول علي (صالح للشهر) وذلك بعد اعداد مشروع الشهر بمعرفة طالب الشهر وهو الامر الذي كان يزيد من السقف الزمني لشهر المحررات )